Подход судей к искам о сносе самовольных построек меняется - Светогорское городское поселение
Вернуться к обычному виду

Подход судей к искам о сносе самовольных построек меняется

25.07.2016 Отдел по управлению имуществом.

Подход судей к искам о сносе самовольных построек меняется

Р.М. Попов,

руководитель юридической

компании «Интел-право»

ГЛАВНОЕ В СТАТЬЕ

1. С прошлого года положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ распространяются не только на недвижимость.

2. Судьи, как правило, встают на сторону органа местного самоуправления, если он не выдавал разрешение на строительство.

3. Благодаря позиции Верховного суда РФ арбитражные суды стали более досконально изучать материалы дел о сносе самовольных построек.

Определение самовольной постройки изменилось

В прошлом году законодатели уточнили определение самовольной постройки. Теперь таковой могут признать не только объект недвижимости (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ действует в редакции Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ).

Самовольной постройкой сегодня признают здание, сооружение или другое строение, которое было возведено или создано:

- на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- на земельном участке, разрешенное использование кото­рого не допускает строительства на нем данного объекта;

- без необходимых разрешений или с нарушением градо­строительных и строительных норм и правил. Прежде самовольной постройкой могли признать жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое иму­щество. Риск возникал, если объект был создан на земель­ном участке, не отведенном для этих целей, с нарушением законодательства, градостроительных и строительных норм и правил либо без необходимых разрешений.

Таким образом, сегодня положения статьи 222 Граж­данского кодекса РФ распространяются и на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, которые не являются недвижимым имуществом.

Полезно знать

Самовольная постройка не может находиться в соб­ственности физических и юридических лиц. Поэтому ее нельзя ввести в граждан­ский оборот: сдать в аренду, продать и т.д.

Муниципалитет может подать иск о сносе самовольной постройки

Подать иск о сносе самовольной постройки вправе (поста­новление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22):

- собственник земельного участка;

- законный владелец участка или субъект иного вещного права на него;


- лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки;

- прокурор в публичных интересах;

- уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Администрация муниципального образования (ст Земельного кодекса РФ, подп. 5 п. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ):

- выдает разрешения на строительство, реконструкцию и ввод объектов в эксплуатацию;

- контролирует соблюдение градостроительной документации, принимает меры по защите интересов города, в том числе в суде;

- следит за тем, чтобы физические и юридические лица рационально и целевым образом использовали земли городского округа, соблюдали правила благоустройства и застройки территории города.

Поэтому администрация вправе в публичных интересах предъявлять иски о сносе самовольных построек, в денных на территории своего муниципального образования. Это возможно, если объект возведен без разрешения на строительство или с нарушением целевого назначения и вида разрешенного использования земельного участка.

На заметку

Когда суд может признать право собственности на самовольную постройку

Суд может принять решение в пользу лица, которому принадлежит земельный участок с самовольной постройкой, если соблюдены три условия.

1. Лицо, которое возвело постройку, имеет права, допускающие строительство на земельном участке данного объекта.

2. На день обращения в суд постройка соответ­ствует параметрам, которые установлены документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к пара­метрам постройки, содержащимися в иных документах.

3. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Позиция Верховного суда РФ повлияла на подход к рассмотрению дел

Если орган местного самоуправления не выдавал разрешения на строительство, судьи, как правило, встают на его ну и удовлетворяют исковые требования. При этом ссылка ответчиков на то, что объект не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, не имеет для судов значения.

Пример 1.

Администрация г.Иркутска обратилась в Арбитражный суд Иркутской области, чтобы тот обязал компанию за свой счет снести самовольную постройку.Суды первой и апелляционной инстанции с доводами чиновников согласились. Они отметили, что спорный объект возведен на земельном участке, который не предназначен для данных целей. К тому же застройщик не получил разрешения на строительство.

Ответчик подал кассационную жалобу и попросил направить дело на новое рассмотрение. Представители компании считали, что городская администрация не вправе требовать сноса самовольной постройки. Ведь спорный объект недвижимости соответствует требованиям безопасности, градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и экологическим нормам и правилам. Его сохранение не нарушает прав и охраняемых интересов других лиц, не угрожает жизни здоровью граждан.

Однако суд кассационной инстанции установил, что использование земельного участка не соответствует виду разрешенного использования. На земельном участке с разрешенным видом использования «под эксплуатацию индивидуального жилого дома» возведен новый объект капитального строительства, используемый под магазин автозапчастей.

Судьи также подтвердили, что объект возведен без получения разрешения на строительство.

То, что спорный объект соответствует строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и градостроительным нормам и правилам, не является препятствием для его сноса.

Судьи кассационной инстанции подтвердили, что спорный объект — это самовольная постройка. И не стали отменять предыдущие судебные акты (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17 марта (16 г. № Ф02-870/2016, Ф02-874/2016 по делу № А19-3960/2015).

На заметку

Когда постройку признают самовольной

Виды нарушении, которые приводят к признанию постройки самовольной, перечислены в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодек-РФ. Во-первых, частноправовое нарушения. Это ситуация, когда застройщик возвел объект на земельном участке, хотя не имел гражданского права на землю. Во-вторых, публично-правовые нарушения. Они быва­ют формальными (отсутствие необходимых разрешений) и содержательными (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

Полезно знать

Верховный суд РФ призвал арбитров исходить из прин­ципов разумности и целесо­образности в спорах о само­вольных постройках.

Аналогичные решения приняли Арбитражный суд Московского округа (постановление от 7 апреля 2016 г № Ф05-3754/2016), Арбитражный суд Поволжского округе (постановление от 16 февраля 2016 г. № Ф06-5658/2016).

Однако нужно учитывать позицию, которую высказа: Верховный суд РФ в определении от 10 марта 2016 г. по дел; № А32-22681/2014. Он считает, что при разрешении споро суды должны руководствоваться не только формальнь ми основаниями для признания постройки самовольно! но и критериями разумности и целесообразности.

Пример 2.

Администрация г.Краснодара потребовала, чтобы Минобороны России снесло четырехэтажный капитальный объект незавершенно строительства — детскую поликлинику.

Суд первой инстанции отметил, что согласно правилам землепользования и застройки земельный участок, на котором осуществлялось строительство, отнесен к зоне застройки многоэтажными жилыми домами. Распоряжением главы муниципального образования г.Краснодара разрешено только проведение проектно-изыскательских работ, а также разработка проекта строительства. Однако разрешение на строительство местная администрация не выдавала. Поэтому суд признал объект самовольной постройке. В судах апелляционной и кассационной инстанций Минобороны России поддержки также не нашло. Суды сослались на определение Верховного суда РФ от 14 апреля 2015 г. № 18-КГ15-60, в котором указано, что отсутствие разрешительной документации — достаточное основание, чтобы признать постройку самовольной.

А вот Верховный суд РФ с позицией нижестоящих инстанций не согласился. Он отметил, что суды не учли, что правомочие администрации по распоряжению земельным участком, на котором находится спорный объект, существует лишь до тех пор, пока государственная собственность на землю не разграничена. Орган местного самоуправления, распоряжаясь такими участками, должен действовать не только от своего имени и в своих гражданско-правовых интересах, но и от имени и в интересах публично-правовых образований федерального и регионального уровней.

Администрация муниципального образования наделена пoлнoмoчиями в сфере публичного порядка строительства. Она имеет право подать иск, если этот порядок формально нарушен. В том числе в случае отсутствия разрешения на строительство. Однако положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ подлежат применению с учетом публичного интереса в созда­нии социально значимого объекта — детской поликлиники. Верховный суд РФ указал, что в данной ситуации имело место нарушение закона, но не права. Он отменил принятые ранее судебные акты, а дело передал на новое рассмотрение. При этом он отметил, что при рассмот­рении исков о сносе самовольных построек суды должны были дать ответы на два вопроса.

1. В чем заключается нарушение гражданских прав муниципального образования?

2. Каким образом снос объекта социального значения, построенного с согласования органа местного самоуправления, пусть и без оформления документов, может привести к восстановлению нарушенного права?

При новом рассмотрении суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований администрации отказал. В решении от 6 мая 2016 г. по делу № А32-22681 /2014 Арбитражный суд Краснодарского края повторил доводы Верховного суда РФ.

Как эта позиция приживется на практике, покажет вре­мя. Но уже сейчас судьи стали подходить к делам о сносе самовольных построек более основательно. Они досконально изучают материалы по каждому случаю.

На заметку

Административный порядок сноса самовольной постройки

До 1 сентября 2015 года принудительный снос самовольной постройки мог быть осуществлен только на основании решения суда. Федераль­ным законом от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ вне­сены изменения в статью 222 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с ними с 1 сентября 2gl5 года решение по сносу самовольной постройки во внесудебном порядке органы местного само­управления вправе принять в случае созда­ния или возведения самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если земельный участок расположен (п. 4 ст. 222 Гражданского кодекса РФ):

- в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации);

- на территории общего пользования;

- в полосе отвода инженерных сетей феде­рального, регионального или местного значения.



Возврат к списку